Будет ли дорожать недвижимость в 2019

Будет ли дорожать недвижимость в 2019

Анализ российского рынка жилой недвижимости свидетельствует о снижении цен на нее в 2017-18 годах. Одной из причин стала доступная ипотека со средней ставкой 9,4%. Чего ожидать в 2019 году: жилье будет дорожать или дешеветь?

Эксперты высказывают разные мнения: одни считают, что наметившаяся тенденция сохранится. Другие уверены в неизбежности роста цен и приводят аргументы в пользу своей позиции. Обе группы правы, потому что на рынке жилья есть предпосылки к снижению и росту его стоимости.

Почему жилье может дешеветь

Непростая экономическая ситуация в стране в целом влияет и на динамику рынка недвижимости. Риэлторы отмечают падение спроса на жилье – оно началось в конце 2014 года и продолжается сейчас. Аналитики не исключают, что тенденция сохранится и в 2019 году. Свою позицию они объясняют тем, что большинство факторов, спровоцировавших падение спроса, сохраняется и сегодня.

Среди основных факторов следует выделить:

  • сокращение доходов россиян и снижение платежеспособности;
  • рост предложений на первичном рынке – в некоторых регионах он уже превышает существующий спрос;
  • изначально завышенные цены на квадратные метры.

Нестабильный курс рубля, инфляция, рост доллара негативно сказались на платежеспособности населения страны. Доходы россиян существенно сократились, при этом цены на продукты, топливо, содержание жилья растут. У потенциальных покупателей не хватает денег.

На фоне падения платежеспособности количество предложений растет. Это хорошо видно по количеству предложений на первичном рынке – в 2017-18 годах в Москве, Подмосковье и других регионах России отмечался строительный бум. Обусловлен он был отчасти выгодными условиями ипотечного кредитования, среди которых сниженная процентная ставка, возможность покупки квартиры в кредит с привлечением материнского капитала, социальные программы поддержки молодых семей.

В итоге застройщики активизировались – в некоторых городах предложение превышает спрос. При этом стоимость квадратного метра завышена, что объясняется высокой стоимостью строительных материалов и желанием девелоперов получать прибыль.

Эксперты не исключают, что падение спроса вынудит строительные компании снизить стоимость квартир в новостройках. Жилая недвижимость может дешеветь и по другим причинам, в частности, при увеличении объемов строительства жилья небольшой площади и доступности ипотечных кредитов.

Почему жилье будет дорожать

Большинство специалистов, связанных с жилищным рынком, считают подорожание неизбежным. Главной причиной они называют изменения в действующем законодательстве. Речь идет об увеличении ставки НДС и реформировании механизма долевого строительства.

Увеличение ставки НДС до 20% повлечет за собой рост цен на строительные материалы, что отразится на общей стоимости объекта недвижимости. По факту удорожание не должно превышать 2% — таков процент повышения НДС. Как сильно это ударит по бюджету потенциальных покупателей? Если 1 м 2 в новострое стоил 100 тысяч рублей, то после увеличения НДС он повысится до 102 тысяч. Квартира в 100 м 2 станет дороже на 200 тысяч.

Читайте также:  Выбор двухконтурного газового котла для частного дома

В настоящее время проекты на первичном рынке жилья на 75% реализуются за счет денег дольщиков. Девелоперы получают их бесплатно – банки предоставляют займы под проценты. Обслуживание коммерческих кредитов – это повышение расходов строительных компаний, увеличение себестоимости строительства, что вызовет рост цен на квартиры.

По оценкам экспертов, к концу 2019 года жилье на первичном рынке подорожает на 12-30% — это зависит от условий предоставления займа застройщикам, страхования рисков, других сопутствующих затрат.

Ситуация на вторичном рынке

Описанные выше тенденции и мнения касаются непосредственно первичного рынка жилья. На вторичном рынке цены на квартиры и дома стабильно снижаются. Тенденция обозначилась в 2014 году и сохранится до 2024 года. Специалисты, занимающиеся мониторингом этого сегмента, ссылаются на теорию цикличности рынка, согласно которой цены на недвижимость падают каждые 10-12 лет. По прогнозам, в 2020-2021 годах жилье на вторичном рынке достигнет ценового минимума.

В 2019-ом стоимость вторичного жилья в регионах снизится на 8-10%. В Москве и Санкт-Петербурге прогнозируемый показатель в 4-5 раз ниже – падение составит не более 2%. Спад интереса к вторичному рынку объясняется наличием выбора у россиян. Все чаще покупатели не хотят жить в квартирах с морально устаревшей планировкой и предпочитают современное комфортное жилье. Даже если оно обходится дороже и требует привлечения кредитных средств.

Вторичная недвижимость в крупных городах России за год подорожала на 9,9 процента из-за спада интереса покупателей недвижимости к новостройкам. Об этом пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на данные «Авито Недвижимость».

За месяц средняя стоимость квадратного метра «вторички» в крупных российских городах выросла в среднем на 1,7 процента, достигнув уровня в 67 тысяч рублей. Наиболее выраженной динамика оказалась в Казани: за год вторичное жилье здесь подорожало на 14,6 процента (до 83 тысяч рублей за метр). Высокую динамику аналитики отмечают и в Тюмени: плюс 13,2 процента к октябрю 2018-го (до 67,1 тысячи рублей за «квадрат»).

Материалы по теме

Что случится 1 июля?

И зачем этот закон нужен?

Вроде хороший закон. Или есть подвох?

Так подорожают квартиры или нет?

Погодите, а что будет с деньгами, если у банка отберут лицензию?

Выходит, эскроу-счёт похож на депозит?

Так, и что в итоге?

Новый закон должен защитить деньги дольщиков. Но больше всего выиграют от него банки.

Что случится 1 июля?

Застройщики больше не смогут напрямую использовать деньги людей, которые приобретают квартиры на стадии возведения дома. Эти средства будут храниться на эскроу-счетах. Компания сможет снять их только после того, как объект сдадут в эксплуатацию.

Застройщикам придётся брать банковские займы — разумеется, под проценты. Сбербанк, например, обещает кредитовать их под 7–8% Сбербанк раскрыл ставки кредитов для застройщиков при эскроу-счетах , что немало.

И зачем этот закон нужен?

Это очередной этап совершенствования законодательства в попытках защитить деньги дольщиков.

До 2004 года не было единой нормативной базы для долевого строительства, поэтому процветали разнообразные мошеннические схемы в виде многократной продажи одной и той же квартиры нескольким клиентам, исчезновения застройщика со всеми деньгами и так далее.

Закон 214-ФЗ Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ значительно поправил дела на рынке долевого строительства. Он защищает покупателя от двойной продажи объектов, регламентирует взаимоотношения между клиентом и застройщиком. Но нормативный акт не страхует от банкротства компании, что случается не так уж редко. Сейчас в реестре Минстроя 887 Объекты жилищного строительства проблемных зданий.

Новый закон призван защитить дольщиков именно от таких случаев. Если компания не выполнит свои обязательства — не завершит строительство, сорвёт сроки, — то деньги с эскроу-счёта вернутся клиенту.

Вроде хороший закон. Или есть подвох?

Здесь не без нюансов. Новый механизм защиты дольщиков — это хорошее усовершенствование. Он исключает ситуации, когда люди остаются без денег, без квартиры, но с многолетней ипотекой за несуществующее жильё.

Однако при этом для застройщика возведение здания обойдётся дороже, что наверняка скажется на стоимости квартир. Причём речь идёт именно о цене недостроенного жилья.

Так что квартиры в новостройках, скорее всего, подорожают: компании не будут работать себе в убыток. Но есть и мощный сдерживающий фактор — покупательная способность россиян. На слишком дорогой товар может просто не найтись купцов. По опросам В Сбербанке заявили о готовности россиян переплачивать за страховку в виде эскроу , сейчас покупатели готовы переплачивать за более безопасные сделки с эскроу-счетами 5% от цены квартиры.

Читайте также:  Байпас что это такое водопровод

За подорожанием объектов долевого строительства может подтянуться стоимость остальных квартир. Но темпы роста зависят от рынка. В 2018 году цены на жильё на первичном рынке и без законов об эскроу-счетах увеличились Индексы цен на рынке жилья на 4,35%, на вторичном — на 1,58%.

Так подорожают квартиры или нет?

С уверенностью сказать об этом никто не может. Предпосылки указывают на то, что квартиры подорожают. Но больше всех об этом говорят сами застройщики. Не исключено, что так они просто подталкивают людей приобрести квартиры до вступления в силу закона об эскроу-счетах. Причём есть риск, что цены для таких клиентов-торопыг уже будут увеличенными.

Чего в этом случае точно не стоит делать, так это спешить. Рискуете впопыхах отдать деньги недобросовестному застройщику и стать одним из последних обманутых дольщиков. Тщательно проверьте компанию — Лайфхакер писал, как это сделать.

Если не успеете, не переживайте. Даже если цены начнут расти, лучше немного переплатить, чем остаться без квартиры и без денег.

Погодите, а что будет с деньгами, если у банка отберут лицензию?

Такой риск в законах тоже предусмотрели Статья 12.1. Особенности страхования денежных средств, размещённых на счёте эскроу, открытом для расчётов по сделке купли-продажи недвижимого имущества . Если банк потеряет лицензию, Агентство по страхованию вкладов вернёт деньги — правда, не более 10 миллионов. Страховка действует до тех пор, пока квартиру не сдадут или пока вы не расторгнете договор с застройщиком.

Выходит, эскроу-счёт похож на депозит?

Только отчасти, и банки в этом смысле очень хорошо устроились. Благодаря новому закону они будут кредитовать застройщиков и получать с них проценты. Пока те будут возводить дом, банк сможет «крутить» деньги с эскроу-счетов и иметь с них доход. После сдачи квартир в эксплуатацию застройщику он переведёт ровно ту сумму, которую положили вы, без процентов. Вам в случае банкротства застройщика деньги также отдадут без процентов. Очевидно, кто тут в конечном счёте будет в выигрыше.

Так, и что в итоге?

  1. С 1 июля 2019 года покупать недвижимость на стадии строительства станет безопаснее, но, возможно, дороже.
  2. Деньги, которые вы внесёте за квартиру, будут лежать в банке, пока дом не сдадут в эксплуатацию. Если застройщик нарушит обязательства, вам их вернут.
  3. При проблемах у банка деньги вам тоже вернут, но не больше 10 миллионов рублей.
  4. Торопиться при покупке квартиры не нужно в любом случае — учитывайте все нюансы. Но если вы выбрали застройщика и уже запланировали сделку, возможно, у вас получится сэкономить.

«>

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector